Konut Kiralarında Olası Stopaj Uygulaması Olur mu?
MURAT BATI - 14 Ekim 2025Her ay stopaj sonrası ev sahibinin eline geçecek paranın azalması nedeniyle kuvvetle muhtemel iş yeri kira gelirlerinde olduğu gibi stopaj sana ait uygulaması burada da kendini gösterecek, kiranın bir kısmı bankadan bir kısmı elden alınacak ve ödenen bu peşin vergi de -mali literatürde verginin yansıması denilen şekliyle- kiracından alınma yoluna gidilebilecektir.
Şu aralar vergiyle alakalı bir kanun teklifi taslağının görüşüldüğü bilgisi her yerde konuşulmakta, hatta bir ya da birden fazla kanun teklif taslağının hazırlandığı ve üzerinde mutabakat sağlanmaya çalışıldığı da duyumlarımız arasında ama ne ölçüde doğru bilemiyoruz tabii.
Bunlardan bir tanesi de önceki gün basında sıklıkla konuşulan konut kira gelirine stopaj getirilmesi hususudur. Gerçi Hazine ve Maliye Bakanlığı sosyal medya hesaplarında bunu yalanladı ama 2024 yılında da basına sızan bir kanun teklifi taslağında da aynı husus vardı. Aynı grup aynı şeyi mi önerdi yine? Bilemiyoruz.
Ancak bana gelen duyumların Gelir Vergisi Kanunu’na mükerrer 74’üncü maddenin eklenmek istendiği ve konut kiralarından yüzde 20’lik stopaj uygulanmasının getirilmek istendiği yönünde. Bu haber Bakanlıkça yalanlandığına göre bu teklif karşılık görmedi herhalde ya da başka bir şey... Zaman gösterecek.
Olur da konut kira gelirlerine stopaj uygulaması yasalaşırsa ne olur? Bunu izah etmeye çalışayım ki bu garabet düzenlemenin getirileceği varsa da getirilmesin diye…
Yüzde 20 Stopaj Uygulamasında Önemli Bir Sorun
Sahip olunan konut ve/veya iş yerlerinin kiralanmasından elde edilen gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. Gerçek kişilere ait hem konut hem de iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi (GMSİ) alınır. Ancak iş yeri ile konuttan alınan kiranın vergilendirilmesi birbirinden kısmen farklıdır. Örneğin 2025 yılında konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira gelirini (2025 yılı için 47 bin lirayı aşarsa) 2026 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini de 2026 Mart ve Temmuz’da iki eşit taksitte öder. İş yeri kira gelirleri için ise durum farklıdır.
Şöyle ki gerek yasalarımızda gerekse de diğer düzenlemelerde kaynakta kesme, tevkifat ya da stopaj da denilen bir usul mevcuttur. Bu usul ücret ödemelerinde, faiz gelirlerinde, iş yeri kira gelirlerinde ve daha birçok yerde yapılmaktadır. Örneğin çalışana maaş ödenmeden önce vergisi kesilir (stopaj-tevkifat) sonra vergi dairesine ödenir. Bu yöntem iş yeri kira gelirlerine de uygulanır.
İş yeri kira gelirleri ile alakalı kiracı, kirayı mal sahibine vermeden önce yüzde 20 stopaj yapar ve kalan tutarı mal sahibine öder. Kesilen yüzde 20’lik tutar ise kiracı tarafından iş yeri sahibi adına vergi dairesine beyan edilir ve vergisi ödenir.
Özetle dükkân sahibinin elde edeceği kira geliri ilk aşamada kiracı tarafından stopaj yoluyla kesilir ve vergi idaresine ödenir. Sonra da iş yeri sahibi stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2025 yılı içinde toplam tutarı 330 bin TL’yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2026 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır.
Uygulamada iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından Devleti zarara uğratan stopaj sana ait uygulaması maalesef var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir.
Uygulamada stopaj, iş yeri sahipleri tarafından sıklıkla kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratabilmekte gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilebilmektedir. Konut kira gelirlerinde de aynı sorun yaşanır mı? sorusuna cevap bulmamız elzemdir.
mevbank neo e-bültenine kaydolun, mevzuattaki her güncellemeyi ilk siz öğrenin. Hemen kaydol!
Yüzde 20 Stopaj Uygulaması Gelirse Aynı Sorun Devam Eder
Bakanlıkça yalanlanan habere göre kiracı, tüm kirayı bankalar aracılığıyla ödeyecek, banka önce yüzde 20 stopaj yapacak kalan tutarı ev sahibinin hesabına aktaracak. Örneğin kiranız aylık 10 bin lira ise bunu “2025 Ocak ayının konut kirası” açıklamasıyla X bankası aracılığıyla ev sahibine gönderdiğinizde X bankası 10 bin liradan yüzde 20 stopaj yapacak yani 2 bin lirayı kesip 8 bin lirayı ev sahibinin hesabına gönderecek.
Ev sahibi de toplam brüt yıllık tutarı GVK m.103’te belirtilen sınırı aşması durumunda yıllık beyanname vermesi gerekecektir.
Ancak her ay stopaj sonrası ev sahibinin eline geçecek paranın azalması nedeniyle kuvvetle muhtemel iş yeri kira gelirlerinde olduğu gibi stopaj sana ait uygulaması burada da kendini gösterecek, kiranın bir kısmı bankadan bir kısmı elden alınacak ve ödenen bu peşin vergi de -mali literatürde verginin yansıması denilen şekliyle- kiracından alınma yoluna gidilebilecektir. Özellikle yeni konut kiralamalarında bunu daha fazla görebiliriz sanıyorum.
Şu anki uygulamada ev sahipleri aldıkları kirayı sonraki sene beyan etmekte istisna ve indirilecek giderler nedeniyle nispeten az vergi ödemekte daha da önemlisi enflasyonun bu denli yüksek olduğu bu dönemlerde gelirin elde edildiği tarih ile verginin ödendiği tarih arasında da reel olarak çok ciddi bir değer (reel vergi) kaybı da olmaktadır.
Devlet, bu değer kaybından kaynaklı olarak bu tarz bir peşin vergi uygulamasıyla alacağı vergiyi reel olarak korumak istemektedir ki bu anlaşılır bir husustur. Ancak bu tarz öneriler vergi psikolojisinden bihaber bir şekilde önerilmektedir. Şöyle ki, ev sahibi eline geçecek paraya bakmakta, şayet vergi, stopaj yoluyla alınırsa tüm tutar kiracıdan istenecektir. Örneğin bir ev sahibi aylık 20 bin lira kira istediği dairesine -olur da stopaj uygulaması gelirse- 25 bin lira (yüzde 20 stopaj dahil) isteyecek böylece ödemesi gereken 5 bin liralık vergiyi kiracıya yansıtmış olacaktır.
Ayrıca basına yansıyan haberlerde konut kiralarına uygulanan istisna uygulamasının da kalkmayacağını ayrıca gerçek ve götürü gider uygulamasına da devam edileceği görülmektedir. Bu iki uygulamanın devam etmesiyle birlikte yüzde 20 stopaj uygulaması yasalaşırsa yukarıda bahsettiğim stopaj sana ait uygulamasıyla birlikte verginin büyük kısmı kiracının sırtında kalacak ve daha da önemlisi mükellef olan ev sahibi adına kesilip ödenecek kira stopajı çoğu zaman kiracının sırtında kalacak ama ev sahibi bunu sonraki yıl beyan edip mahsup sonucunda iade bile alabilecektir.
Ezcümle bu düzenlemeyle devlet enflasyon karşısında alacağı vergiyi reel olarak korumak istemekte ama verginin kimin sırtında kalacağını pek önemsememektedir. Ve elbette ki bu durum konut kiralarını da maalesef etkileyecek ardından da kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarını da biraz daha tırmandıracaktır.
Daha da önemlisi iş yeri kiralarında uygulanan stopaj uygulamasının kaldırılması gerekirken/beklenirken konut kiraları da aynı problem içine çekilmeye çalışılmakta. Bu nedenle umarım bu uygulama Maliyenin aklına bile gelmez, bunu önerenler de bir daha önermezler.
Yazar: Murat Batı
Kaynak: https://t24.com.tr/
