Özet

Son yıllarda kira fiyatlarının artmasıyla birlikte, özellikle Airbnb gibi kısa dönem kiralama platformları küresel ölçekte olduğu kadar Türkiye’de de popüler hale gelmiştir. Özellikle İstanbul, Antalya ve Bodrum başta olmak üzere turistik şehirlerde Airbnb kullanım gittikçe artmıştır. Bu büyüme, vergi hukuku açısından da önemli tartışmalara yol açmıştır. Maliye, kısa süreli kiralamaları ticari faaliyet olarak değerlendirirken, Danıştay 3. Dairesi’nin 2025 tarihli kararı bu yaklaşımı değiştirdi: Karara göre bireysel mülk sahiplerinin Airbnb üzerinden yaptığı kiralamalar ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradı sayılacaktır.  Böylece bu faaliyetler KDV’ye tabi olmayacaktır.

Ayrıca 10 Ekim 2025’teki Yönetmelik değişikliğiyle turizm amaçlı kiralamalar için izin belgesi zorunluluğu ve denetim mekanizması da getirildi. Bu düzenlemeler, kısa dönem kiralama sektöründe vergi uyumu ve hukuki netlik sağlayarak, sektörü daha öngörülebilir ve denetlenebilir hale getirdi.

Anahtar Kelimeler

Kısa dönem kiralama, vergi, KDV, Airbnb.

Uzman kalemlerden, mevzuat dünyasına dair kapsamlı içeriklere ulaşmak için şimdi Aylık Mevzuat Dergisi’ne göz atın!

1. Giriş

Ülkemizde zamanla yükselişe geçen kira fiyatları nedeniyle, kiralama platformları tercih edilmeye başlandı. Özellikle Airbnb, artan konaklama maliyetleri nedeniyle tatilcilerin tercih ettiği platformlardan birihaline gelmiştir. Airbnb, 2025 yılı verilerine göre dünya genelinde 8 milyondan fazla aktif ev listesi içermektedir. 150 bini aşkın şehirde ve 240’tan fazla ülkede hizmet veren Airbnb, son dönemlerde de en hızlı büyüyen konaklama platformlarından biri olmaya devam ediyor.

Özellikle dünya çapında seyahat talebinin her daim canlı kalması, evden veya yerinde uzaktan çalışma modellerinin gittikçe artması hususları, bu büyümeyi destekleyen başlıca etkenler arasında yer alıyor.

2. Kısa Dönem Kiralama Platformları

2.1. Airbnb ve Küresel Büyüme

Airbnb, 2008 yılında bir oda paylaşım modeli olarak ortaya çıkmıştır. Bu yıldan itibaren ise talep yoğunluğu ile kısa sürede küresel çapta konaklama sektöründe en çok talep edilen uygulamalardan biri haline gelmiştir. Özellikle 2015 yılından sonra platformun büyüme hızı artmıştır. Bu zamana kadar bilinen otelcilik sektörünün geleneksel yapısını adeta değiştirmiştir. Günümüzde ise 220’den fazla ülkede faaliyet gösteren Airbnb, milyonlarca aktif ilan ile klasik konaklama piyasalarında arz-talep dengelerini yeniden şekillendirmektedir. Küresel büyümenin temelinde üç unsur öne çıkmaktadır:

(i) Dijitalleşme sayesinde kullanıcıların hızlı rezervasyon ve fiyat karşılaştırması yapabilmesi,

(ii) Turistlerin daha uygun fiyatlı veya benzersiz konaklama arayışlarının artması,

(iii) Ev sahiplerinin ek gelir elde etme motivasyonuyla platformu tercih etmesi.

2.1.1. Kira Piyasası ve Airbnb’nin Yükselişi

Son yıllarda artışa geçen kira fiyatları nedeniyle de kiralama platformları tercih edilmeye başlandı. Özellikle Airbnb artan konaklama maliyetlerini düşürmek için tatilcilerin tercih ettiği platformlardan birisi haline geldi. 2025 yılı verilerine göre, platform dünya genelinde 8 milyondan fazla aktif ev listesine ulaştı. 150 bini aşkın şehirde ve 240’tan fazla ülkede hizmet veren Airbnb, pandemi sonrası dönemde en hızlı büyüyen konaklama platformlarından biri olmaya devam ediyor.

Küresel seyahat talebinin yeniden canlanması, uzaktan çalışma modellerinin kalıcı hale gelmesi ve dijital göçebelik trendinin güçlenmesi, bu büyümeyi destekleyen başlıca dinamikler arasında yer alıyor.

2025 yılı itibarıyla Türkiye’de Airbnb kullanımı hızla artış gösteriyor. Özellikle turizm potansiyeli yüksek şehirlerde kısa dönem kiralama oranlarında gözle görülür bir yükseliş yaşanıyor.

● İstanbul, yaklaşık 30 bin aktif listeleme ile hâlâ Türkiye’nin en yoğun Airbnb şehri konumundadır.

● Antalya, 2.500’ün üzerinde aktif ev sayısıyla ikinci sırada yer alıyor.

● Son zamanlarda Bodrum, İzmir ve Kapadokya gibi birçok turistik yer oldukça talep görüyor.

Uzmanlara göre bu patlama sadece artan turizm talebinden kaynaklanmıyor- aslında, Türk ev sahipleri arasında döviz geliri elde etme beklentisi nedeniyle bu trend ortaya çıkıyor. Bu durumda, Airbnb artık sadece bir konaklama platformu değil; kültürel olarak, 5 milyondan fazla ev sahibiyle geniş bir topluluktur.

2.1.2. Airbnb’nin Ekonomik Katkısı

Airbnb’nin küresel ekonomiye katkıları da yıldan yıla artmaya başlamıştır. 2025 verilerine göre platform, yalnızca konaklama alanında değil, aynı zamanda yerel ekonomilerde yarattığı canlılıkla da dikkat çekiyor. ABD’de Airbnb üzerinden yapılan seyahatler 85 milyar dolardan fazla ekonomik hareketlilik yaratırken, ev sahipleri 24 milyar doların üzerinde gelir elde etti. Benzer şekilde Yeni Zelanda’da platformun ülke ekonomisine katkısı 5 milyar dolar seviyesine ulaştı. Uzmanlar, Airbnb’ in sadece bir konaklama platformu olmaktan çıktığını belirtiyor. Şöyle ki; Airbnb’de konaklayan insanların, 100 dolarlık konaklama bedeline karşılık 250 dolar da yiyecek ve ulaşım, alışveriş için harcama yaparak yerel halkın ekonomisine katkı sağladığı ve ekonomiyi küresel döngüde güçlendirdiğini de tespit etti.

2.1.3. Popüler Şehirler ve Turistik Talep

Airbnb verileri, dünya genelinde en çok tercih edilen şehirlerin Paris, Londra, New York, Tokyo ve Barselona olduğunu ortaya koyuyor. Şehir manzarasının çeşitliliği bu şehirleri öne çıkarıyor ve konaklamak için birçok seçenek bulunuyor. Bunun yani sıra pandemi sonrası, Lizbon, Bali ve Dubai gibi destinasyonlar dijital göçebeler için çekici hale gelmiştir. Türkiye'de ise İstanbul, Antalya ve Bodrum listenin başında yer alıyor. Özellikle yaz aylarında, Ege ve Akdeniz kıyılarındaki bölgeler kısa süreli kiralamalar için rekor talebe ulaşıyor, Kapadokya ve İzmir gibi diğer bölgeler de son yıllarda yabancı turistler tarafından önemli ilgi görüyor. 

3. Vergi ve Hukuki Boyut

Gelir İdaresi, bu tür kiralamaları ticari faaliyet olarak değerlendirerek ev sahiplerini gelir vergisi ve KDV mükellefiyeti kapsamına almakta kararlıydı. Gelir İdaresi Başkanlığı ve ilgili kurumlar, kısa dönemli kiralamaların giderek artan hacmi karşısında bu faaliyetleri klasik uzun süreli kira ilişkilerinden farklı olarak ticari faaliyet kapsamında değerlendiriyor.

Örneğin Türkiye’de, günlük veya haftalık olarak farklı kişilere kiralama yapılması, yalnızca “gayrimenkul sermaye iradı” olarak değil, “ticari kazanç” kapsamında değerlendirilebileceği yönünde görüşler mevcuttur.

Buna göre bu tür kiralamalarda:

● %20 oranında KDV uygulanabilecektir, çünkü bu faaliyetlerin “teslim ve hizmet” niteliği taşıdığına dair düzenlemeler yer almaktadır. 

● Ayrıca, 14 Aralık 2022 tarihli Tebliğ’le Türkiye’de “konaklama hizmeti sunan bütün tesislerin” belgeye bakılmaksızın %2 oranında konaklama vergisi yükümlülüğüne tâbi olduğu açıklandı.

● Mehmet Nuri Ersoy Kültür ve Turizm Bakanı olarak yaptığı açıklamada, yıl sonuna kadar “günübirlik kiralanan evlere belge + konaklayan kişilerin bildirimi” şartı getirilmesi gerektiğini ve buradan elde edilen gelirlerin vergilendirileceğini ifade etti.

● Ancak dikkat: Türkiye’de yargı mercileri de farklı kararlar veriyor; son olarak Danıştay’ın bir kararında, bireysel ev sahiplerinin yalnızca farklı kişilere ara sıra kiralama yaptığı durumlarda bunun ticari kazanç olarak değil, gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilebileceği belirtildi.

3.1. Yönetmelik Değişikliği ve İzin Belgesi Düzenlemesi

10 Ekim 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik” değişikliği, idari ve hukuki boyutunu yeniden şekillendirdi.

Bahse konu değişiklikle amaçlanan, Airbnb platformu üzerinden yapılan kiralamaların yasal olarak uyumluluğunu artırmaktır.

İzin Belgesi Düzenlemesi: Yönetmelik, turizm amaçlı kiralanacak konutlar için alınacak izin belgelerinin niteliğini netleştirmiştir. İzin belgeleri, yalnızca konutun yönetmelikte belirtilen koşulları sağladığını ve kiralanabileceğini gösteren resmî belgeler olarak tanımlanmıştır. Bu belgeler, imar planı değişikliği veya yapı ruhsatı niteliği taşımamaktadır.

Denetim ve Yaptırımlar: Yönetmelik, denetim süreçlerini sıkılaştırmış ve eksiklik durumunda uygulanacak idari para cezalarını, izin iptal koşullarını detaylandırmıştır. Bu sayede, yönetmelik kapsamındaki konutların kiralama faaliyetleri daha şeffaf ve denetlenebilir hâle gelmiştir.

Devremülklerin Kapsama Dahil Edilmesi: Değişiklikle birlikte devremülkler de yönetmelik kapsamına alınmış, kısa süreli kiralamaların hukuki çerçevesi genişletilmiştir.

Yönetmelik Metnindeki Teknik Düzenlemeler: Bazı maddelerde yer alan ifadeler “yapılır”dan “yapılabilir”e çevrilerek uygulamada esneklik sağlanmıştır. Bu düzenleme ile Türkiye’de kısa süreli kiralama sektörü hem yatırımcılar hem de tüketiciler için daha güvenli ve öngörülebilir bir yapıya kavuşmuştur. Yönetmelik değişikliği, sektördeki kayıt dışılığı azaltmayı ve vergi uyumunu artırmayı amaçlamaktadır.

Yeni düzenlemeye göre:

● Turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi zorunluluğu devam etmektedir.

● Ancak bu izin, vergi mükellefiyeti doğurmaz; yalnızca idari denetim mekanizmasını oluşturur.

 ● Dolayısıyla, bir kişinin kendi mülkünü sınırlı sürelerle kiralaması, otomatik olarak ticari organizasyon sayılmayacaktır.

Bu noktada vergi hukuku ile turizm mevzuatının çizgileri daha da netleşmiştir.

4. Danıştay Kararı

Danıştay 3. Dairesinden Emsal Niteliğinde Bir Karar: (E.2024/6160, K.2025/1856)

14.04.2025 tarihli Danıştay 3. Dairesi, Airbnb platformundaki kiralamalarda vergi hukuku boyutundaki tartışmaların yönünü değiştirecek bir karar verdi. Mahkeme kararı, elde edilen kira geliri hakkında şu ifadeleri içermektedir:

● “Bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın, sadece daha fazla gelir elde etme amacıyla Airbnb üzerinden konut kiralanmasından doğan kazanç ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradıdır.”

Bu karar ile Danıştay, Airbnb kiralamalarının ‘ticari kazanç’ değil ‘gayrimenkul sermaye iradı’ kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini açıkça vurgulamıştır. Karardan da anlaşılacağı üzere, Airbnb üzerinden yapılan kiralamalar neticesinde kiralayan tarafın gelirleri KDV ‘ye tabi olmayacaktır. Buradan da anlaşılacağı üzere kiralayan kişi bir konaklama işletmecisi gibi muamele göremeyecektir.

Kararın devamında yapılan değerlendirme özellikle önemlidir:

● Airbnb üzerinden elde edilen kira gelirlerinin ticari kazanç sayılmaması, katma değer vergisi (KDV) bakımından önemli sonuç doğurur. Çünkü KDV Kanunu’nun 1. maddesine göre KDV’nin konusuna giren işlemler, ticari, sınai, zirai ve mesleki faaliyet çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerdir. Ticari faaliyet niteliği taşımayan bir kira ilişkisi, KDV’ye tabi tutulamaz. Danıştay bu doğrultuda, Airbnb kiralamalarında kiralayanın konaklama işletmesi gibi kabul edilemeyeceğini, bu nedenle KDV yükümlülüğü doğmayacağını açıkça ortaya koymuştur.

Sonuç olarak, Karar:

● Airbnb kiralamalarında vergi rejimini netleştirecek ifadeler içermektedir.

● Mükelleflerin yükümlülüklerini net şekilde belirlemiştir.

Bu çerçevede, kararın kısa süreli kiralamalar alanındaki hukuki tartışmaları yönlendirecek nitelikte olduğu ve ilerleyen dönemde bu husustaki hukuki uyuşmazlıklara emsal gösterilebileceği sonucuna varabiliriz.

4.1. KDV Hakkında Tartışmalar

İstanbul Bölge İdare Mahkemesinin yakın tarihli bir kararında ise bu tür kiralamalarda %8 (şimdi %10) KDV oranının uygulanabileceği yönünde görüş bildirilmiştir. Ancak bu karar henüz kesinleşmemiştir ve şu anda Danıştay temyiz aşamasındadır. Dolayısıyla KDV yönünden henüz emsal olarak nitelendirilebilecek bir karar bulunmamaktadır. Lakin yukarıda belirtilen Danıştay’ın kararı, Maliyenin bugüne kadarki uygulamalarına ciddi şekilde etkileyecek olan bir içtihat niteliğindedir.

5. Değerlendirme ve Sonuç

Danıştay'ın 2025 yılında aldığı karar, Türkiye'de kısa dönem kiralama hizmetleri için vergi durumunda emsal teşkil edebilecek bir dönüm noktası olarak kabul edilmektedir. "Airbnb kiralamaları ticari gelir mi yoksa gayrimenkul sermaye geliri mi olarak sınıflandırılmalı?" şeklindeki uzun süredir devam eden tartışma, Airbnb'ye yeni bir yasal sistem getiren bu kararla gündeme gelmiştir.

Mahkemelerin, herhangi bir ticari acente oluşturmadan sadece para kazanmak amacıyla kısa süreli kiralama yapan bireylerin ticari faaliyet olmayan bir iş olarak belirlenmediğini bulması, gerçek gayrimenkul sermaye geliri olarak tanınması gerektiğini ifade etmektedir. Bu yaklaşım, vergi hukuku ve mülkiyet hakları açısından özellikle önemlidir.

● “Bir ticari organizasyon dahilinde olmaksızın, sadece daha fazla gelir elde etme amacıyla Airbnb üzerinden konut kiralanmasından doğan kazanç ticari kazanç değil, gayrimenkul sermaye iradıdır.” Danıştay 3. Dairesi,14.04.2025 tarihli kararı (E.2024/6160, K.2025/1856)

Bu karar, vergi idaresinin "her kısa dönem kiralama ticari gelirdir" iddiasını anlamsız hale getirmiştir. Çünkü her bir kiralamayı ticari girişim olarak değerlendirmek, mükellefler üzerinde daha yüksek bir vergi yükü oluşturmakta ve ödenmemiş gelir vergisi (ve dolayısıyla KDV) yükünü artırmaktaydı.

Danıştay'ın kararı, mülk sahiplerinin faaliyetlerinin kapsamı açısından değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Bununla birlikte, karar tüm durumlarda ticari gelir değerlendirmesini ortadan kaldırmamaktadır. Mahkeme, birkaç mülkün birlikte tekrar tekrar kiralanması, personel istihdamı veya işletme benzeri bir organizasyon oluşturulması durumlarında, bir varlığın ticari gelir karakterinin yeniden ortaya çıkabileceğini açıkça belirtmiştir.

Bu, Danıştay'ın mutlak bir muafiyet getirmediğini, ancak somut olayın özelliklerine göre kriterleri değiştirdiğini göstermektedir. Artık vergi idaresinin mükellefleri kategorik olarak değil, faaliyetlerinin kapsamı ve sürekliliğine göre değerlendirmesi gerekmektedir. Ceza ve yaptırım sisteminde orantılılık ilkesini daha belirgin hale getirmiştir. Önceki yıllarda, kısa dönem kiralama yapıyorsanız, ticari mükellef olarak tanınıyor ve geriye dönük cezalı tarhiyatlara, KDV farklarına ve idari para cezalarına tabi tutuluyordunuz. Bir istisnadan sonra otomatik olarak hemen harekete geçilmemeli, cezaları önlemek için uygun bir teşvik sağlanmalıdır. Gelir vergisi dairesi, "her bir davanın gelir üretiminin kiralama süresi ve söz konusu varlığın büyüklüğü ile sınırlı olduğunu" dikkate alarak, "bazı türlere ve bireysel davaların sınırlamalarına öncelik vererek, yalnız bir yaklaşım" ile ilerlemelidir.

● 10 Ekim 2025 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi süreci esnekleştirildi ve denetim sistemi güçlendirildi. Artık izin belgesi verilmesi “yapılabilir” hale getirilerek idareye takdir yetkisi tanındı. İzin belgesinin sadece ilgili bağımsız bölümü kapsadığı ve imar ya da mülkiyet açısından yeni hak yaratmadığı açıkça belirtildi. Ayrıca devremülkler de kapsama alındı, konutlarda duman dedektörü bulundurma ve bina kurallarını görünür şekilde paylaşma zorunluluğu getirildi. İki yılda bir belge ve konut denetimi zorunluluğu da düzenlenerek, belge iptali ve ceza süreçleri netleştirildi. (10 Ekim 2025 Cuma tarihli, 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan — Kültür ve Turizm Bakanlığı Yönetmeliği)

10 Ekim 2025 tarihli düzenleme değişikliği ile getirilen izin ve denetim hükümleri, vergi hukuku ile turizm hukuku arasındaki ayrımı da belirlemiştir. Bu kural, kısa dönem kiralama işletmeleri yürüten işletmelerin kayıt yaptırmasına olanak tanır ve sektörün kendilerini şeffaf ve öngörülebilir bir şekilde yapılandırmasına yardımcı olur. Ancak bilinmesi gereken en önemli şey, iznin vergi yükümlülüğü olmadığıdır; bu, idari kontrol için bir araçtır. Bu ise, Danıştay kararının ruhunu yansıtmaktadır; yani bireysel kiralamalar, ticari bir organizasyonun parçası olmadıkça KDV ve ticari gelir vergisine tabi tutulmayacaktır.

Son Söz: Airbnb gibi platformlar geleneksel kiralama ilişkileri ile turizm hizmetleri arasındaki çizgiyi bulanıklaştırırken, Danıştay'ın kararı hukuki kesinlik ve vergi öngörülebilirliği açısından önemli bir dönüm noktasıdır.

Bu nedenle, ev sahipleri turizm izin gerekliliklerine uygun olarak ve vergi mevzuatı kapsamındaki hak ve sorumluluklarına uygun şekilde hareket etmelidir.

Kaynakça