• Vergi     • Emlak Vergisi Mevzuatı    

5/12/2019 tarihli ve 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na eklenen Değerli Konut Vergisi'nin, uygulamasına ilişkin usul ve esasları belirleyen Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği 15.01.2021 tarih 31365 sayılı Resmi Gazete ile ilan edilmiştir.

Buna göre, Emlak Vergisi Kanunu'nun 42 ila 49 maddeleri arasında yer verilerek, 2019 yılının sonlarından itibaren mevzuata giren ancak 20.02.2020 tarih ve 31045 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 7221 sayılı Kanun ile Emlak Vergisi Kanunu'na eklenen "Geçici Madde-24" ile uygulanması 1 yıl ertelenen ve kamuoyu tarafından gündeme geldiği ilk günden beri dikkat çeken Değerli Konut Vergisi'nin, uygulanma esasları belirlenmiş ve nihai olarak 2021 yılı itibariyle uygulanmasına başlanmıştır.

2.  Verginin Konusu ve Mükellefiyetin Belirlenmesi

2.1. Hayatımıza yeni giren bu verginin konusunu ne oluşturuyor?

Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesinde yer verilen düzenlemeye göre, Türkiye sınırları içinde bulunan mesken nitelikli taşınmazlardan 29. maddeye göre belirlenen bina vergi değeri 5.000.000 TL'nin üzerinde olanlar değerli konut vergisine tabidir.

Verginin konusunu sadece, mesken niteliğine sahip daire, villa, yalı vb. bağımsız bölüm olan taşınmazlar oluşturmakta olup, işyeri, arsa, arazi vb. nitelikte olup mesken olarak kullanılmayan taşınmazlar verginin konusunda yer almamaktadır. Bu durumda, sahibi olunan mesken niteliğindeki taşınmazların 2020 yılındaki vergi değeri 5.000.000 TL'yi aşıyor ise söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisine tabi olacaktır.

2.2. Verginin mükellefi kimdir?

Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir. Bu durumda, vergiyi ödeme yükümlülüğü de sırasıyla bu kişilere aittir. Paylı mülkiyet halinde malik olunması durumunda, hisseler oranında mükellef olunacaktır. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludurlar (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, madde 45).

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak veya olmamak, ikametin Türkiye'de olup olmaması verginin mükellefi olmak yönünden bir önem arz etmemektedir. Vergi mükellefinin belirlenmesi, Türkiye sınırları içinde yer alan mesken nitelikli taşınmaza malik veya intifa hakkı sahibi olmak ya da malik gibi tasarruf etmekle ilişkilendirilmiştir.

2.3. Mükellefiyet ne zaman başlar?

Emlak Vergisi Kanunu'nun 45. maddesine göre, değerli konut vergisi mükellefiyeti;

a) Mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 1319 sayılı Kanun'un 42. maddesinde belirtilen tutarı aştığı tarihi,

b) 1319 sayılı Kanun'un 33. maddesinin (1) ilâ (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi,

c) Muafiyetin sukut ettiği tarihi, takip eden yıldan itibaren başlar.

Buna göre, Emlak Vergisi Kanunu'nun 45. maddesinde belirtilen durumların meydana geldiği tarihi kapsayan yılda değil, takip eden yıldan itibaren mükellefiyet başlamaktadır. Örnek olarak, mesken niteliğindeki taşınmazların 2020 yılındaki vergi değeri 5.000.000 TL'yi aşıyorsa takip eden yıl olan 2021 yılından itibaren mükellefiyet başlamaktadır.

Peki, konu yönünden vergiye tabi olabilecek bu taşınmazlar her şartta vergilendirilecek mi?

Bu noktada Emlak Vergisi Kanunu'nda ve Tebliğ'de yer alan muaflıklara ilişkin düzenlemelere bakılması doğru olacaktır.

O halde, bu vergiden muaf tutulan mesken nitelikli taşınmazların neler olduğunu belirtelim ¹:

1- Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar Değerli Konut Vergisinden muaftır.

2- Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.)

Bu maddede belirtilen hususları birkaç örnekle açıklayalım.

Örnek: Sadece 1 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki olan bir kişinin sahip olduğu bu taşınmaz, 2020 yılı bina vergi değerinin 50.000.000 TL olduğu durumda, kişinin mesken nitelikli tek taşınmazı olduğu için Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulmaktadır.

Örnek: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin, sahip olduğu bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 1.000.000 TL, 4.800.000 TL ve 6.000.000 TL olduğu durum:

1.000.000 TL ve 4.800.000 TL olan taşınmazlar 5.000.000 TL sınırının altında kaldığından verginin konusuna girmemektedir. 6.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmaz ise 5.000.000 TL sınırını aştığından vergiye tabi olacak ve kişinin 2021 yılı itibariyle mükellefiyeti başlayacaktır. Diğer yandan, 6.000.000 TL değerindeki taşınmaz, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmaz olduğundan Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulacaktır.

Örnek: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin, sahip olduğu bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 1.000.000 TL, 10.000.000 TL ve 20.000.000 TL olduğu durum:

10.000.000 TL ve 20.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmazlar 5.000.000 TL sınırını aştığından vergiye tabi olacaktır ve kişinin mükellefiyeti 2021 yılında başlayacaktır. Diğer yandan, vergi değeri 10.000.000 TL olan taşınmaz, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmaz olduğundan değerli konut vergisinden muaf tutulacaktır.

Örnek: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin sahip olduğu bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 6.000.000 TL, 7.000.000 TL ve 10.000.000 TL olduğu durum:

6.000.000 TL, 7.000.000 TL ve 10.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmazlar 5.000.000 TL sınırını aştığından vergiye tabi olacaktır ve kişinin mükellefiyeti 2021 yılında başlayacaktır. Diğer yandan, 6.000.000 TL ile en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulacaktır.

Muaflıkta önemli bir husus:

Değerli Konutlar Vergisi Uygulama Genel Tebliği'nde yapılan açıklamada, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler için, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazını, Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) "Birden Fazla Meskeni Olanların, Muafiyet Uygulanacak En Düşük Değerli Tek Meskenlerine (İntifa Hakkına Sahip Olunan Dahil) İlişkin Bildirim" ile beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine bildirmeleri gerektiği hüküm altına alınmıştır ².

Bu durumda, birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunan mükellefler için muafiyet kapsamına giren taşınmazın vergi dairesine bildirilmesi gerekmektedir.

3- Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulmaktadır.

4- Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç), Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulmaktadır.

Örnek: Faaliyet konusu binaların inşası olan bir işletmenin, kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazların sayısı ve değeri ne olursa olsun tamamı Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulacaktır.

Örnek: Müteahhit (C) ile (D) şahsı arasında %60 müteahhit %40 arsa sahibi paylaşımlı her biri 250 m2 net alana sahip 100 dairelik bina inşaatına ilişkin kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. İnşaatın bitiminde 60 daire müteahhidin, 40 daire arsa sahibinin olacaktır. Müteahhit (C), kendisine kalan 60 dairenin 45'ini 2020 yılı içerisinde satmıştır. Bu durumda müteahhide kalan 15 dairenin aynı yıl içerisinde bina vergi değerleri, 1319 sayılı Kanun'un 42 nci maddesinde yer alan tutarı aşmış olsa dahi söz konusu daireler ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği, kiraya verilmediği veya sair surette kullanılmadığı sürece değerli konut vergisinden muaf olacaktır ³.

Arsa sahibi olan (D) şahsının sahibi olduğu 40 daire için ise, genel hükümler geçerli olacak ve bina vergi değerleri dikkate alınarak değerli konut vergisine tabi olup olmadığı, Emlak Vergisi Kanunu'nun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan muaflık kapsamına girip girmediği hususlarına bakılması gerekecektir.

3.  Vergi Matrahının Hesaplanması ve Beyan

3.1. Verginin Matrahı Nasıl Belirlenir?

Bina vergi değerinin, Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesinde yer alan ve ilgili yılda uygulanan tutarı aşan kısmı, mesken nitelikli taşınmaza ait verginin matrahını oluşturacaktır.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazlar değerlerine göre aşağıda belirtilen oranlarda vergilendirilir.

Mesken nitelikli taşınmaza gerek paylı mülkiyet gerekse elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda, matrah olarak taşınmazın toplam değeri esas alınacaktır.

Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesinde yer alan tutar ile aynı Kanun'un 44. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılacak ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır ⁴.

3.2. Beyanname nasıl ve ne zamana kadar verilir, vergi ne zaman ödenir?

Mükellefler vergiye tabi olan taşınmazın bulunduğu yer belediyesinden alınan bina vergi değerini (beyanname verilen yıl ve bir önceki yıla ilişkin) gösteren belgeyi ekleyerek, mükellefiyetlerinin başladığı yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine beyannamelerini vermelidir.

Mükellefler beyannamelerini elektronik ortamda kendileri gönderebilecekleri gibi aynı zamanda Serbest Muhasebeci, Serbest Muhasebeci Mali Müşavir ve Yeminli Mali Müşavirler ile sözleşme imzalamak suretiyle e-beyanname şeklinde de verebileceklerdir.

Beyannamenin elektronik ortamda verilmesi durumunda, beyannameye eklenecek bina vergi değerini gösteren belge, beyannamenin verildiği tarihi takip eden 15 gün içinde elden veya posta yoluyla ilgili vergi dairesine gönderilmesi gerekmektedir.

Gelir veya kurumlar vergisi yönünden mükellefiyeti bulunan mükellefler değerli konut vergisi beyannamelerini bağlı bulundukları bu vergi dairelerine vereceklerdir.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin yapılacak beyanlarda ise ilgili Tebliğ ekinde yer alan 2 No.lu Değerli Konut Vergisi Beyannamesi kullanılacaktır. Elbirliği mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin beyanlarda, her bir taşınmaz için ayrı beyanname verilecektir.

Beyannamenin verilmesine üzerine tarh ve tahakkuk ettirilen vergi, ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza paylı mülkiyet halinde malik olanlar, payları için ilgili vergi dairesine münferiden beyanname vermek ve payları oranında tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini ödemekle mükelleftirler.

Değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli bir taşınmaza elbirliği mülkiyet halinde malik olunması durumunda mükellefler, müşterek imzalı bir beyanname verebilecekleri gibi bir mükellef tarafından münferiden de beyanname verilmesi mümkündür. Bu kapsamda münferiden beyanname verilmesi durumunda, diğer malikler de beyannamede gösterilir, bu maliklerce ayrıca beyanname verilmez. Münferiden veya müştereken verilen beyannameye maliklerin durumlarına uygun (Ek 2A) ve (Ek 2B) eklenir. Münferiden veya müşterek verilen beyannamelerde vergiden muaf olan maliklerin bildirilmesi halinde, muaf maliklere isabet eden kısımdan sonra kalan vergi tarh ve tahakkuk ettirilir. Muaf maliklere isabet eden vergi tutarı ise muaf maliklerin sayısının toplam maliklerin sayısına oranı dikkate alınmak suretiyle hesaplanacaktır. Beyanname ekinde verilmeyen maliklerin muafiyet durumlarına ilişkin belgelerin, 15 gün içerisinde ilgili vergi dairesine tevdi edilmesi gerekir. Bu süre içerisinde belgelerin vergi dairesine tevdi edilmemesi durumunda muafiyet nedeniyle tarh ve tahakkuk ettirilmeyen vergi ikmalen tarh edilir ⁵.

3.3. Mükellefiyet ne zaman sona erer?

Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.

Değerli konut vergisine tabi olan mesken nitelikli taşınmazların daha sonraki yıllarda bina vergi değerinin, beyannamenin verileceği yılda geçerli Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesinde yer alan tutarın altında kalması halinde, bu durum mükellef tarafından tevsik edici belgeler ile birlikte ilgili vergi dairesine bildirilir ve bu durumda ilgili yıla ilişkin beyanname verilmez ⁶.

4.  Örnek Uygulamalar

Örnek 1: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin, sahip olduğu bu taşınmazların bina vergi değerleri 2020 yılı itibariyle 1.000.000 TL, 4.800.000 TL ve 6.000.000 TL olduğu durumda, 6.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmazı, 5.000.000 TL haddini aştığından Değerli Konut Vergisi'ne tabi olacak ve kişinin mükellefiyeti takip eden yıl olan 2021 yılı itibariyle başlayacaktır.

Ancak bu taşınmaz Emlak Vergisi Kanunu'nun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği verginin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmaz olduğundan vergiden muaf olacaktır.

Yeniden değerleme oranı, 2020 yılında %9,11 olarak belirlenmesi sonucunda ⁷, taşınmazların bina vergi değeri, yeniden değerleme oranının yarısı oranında (%4,555) artırıldığında vergi tarifesi aşağıdaki gibi olacaktır:

Not: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılan ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırıldığında yeni bina vergi değerleri aşağıdaki gibi olacaktır:

Not: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılan ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Yeniden değerleme oranının %9,11 olarak belirlenmesi ve taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırılması sonucunda, mükellefin 2021 yılında ödemesi gereken Değerli Konut Vergisi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Örnek 2: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin, sahip olduğu bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 1.000.000 TL, 10.000.000 TL ve 20.000.000 TL olduğu durum:

10.000.000 TL ve 20.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmazlar 5.000.000 TL sınırını aştığından vergiye tabi olacaktır ve kişinin mükellefiyeti 2021 yılında başlayacaktır. Diğer yandan, vergi değeri 10.000.000 TL olan taşınmaz, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmaz olduğundan Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulacaktır.

Yeniden değerleme oranı, 2020 yılında %9,11 olarak belirlenmesi sonucunda, yeniden değerleme oranının

yarısı oranında (%4,555) artırıldığında vergi tarifesi aşağıdaki gibi olacaktır:

Not: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılan ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırıldığında yeni bina vergi değerleri aşağıdaki gibi olacaktır:

Yeniden değerleme oranının %9,11 olarak belirlenmesi ve taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırılması sonucunda, mükellefin 2021 yılında ödemesi gereken Değerli Konut Vergisi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Örnek 3: 3 tane mesken nitelikli taşınmazın maliki bulunan bir kişinin sahip olduğu bu taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 6.000.000 TL, 7.000.000 TL ve 10.000.000 TL olduğu durum:

6.000.000 TL, 7.000.000 TL ve 10.000.000 TL değerindeki mesken niteliğindeki taşınmazlar 5.000.000 TL sınırını aştığından vergiye tabi olacaktır ve kişinin mükellefiyeti 2021 yılında başlayacaktır. Diğer yandan, 6.000.000 TL ile en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı Değerli Konut Vergisi'nden muaf tutulacaktır.

Yeniden değerleme oranı, 2020 yılında %9,11 olarak belirlenmesi sonucunda, yeniden değerleme oranının yarısı oranında (%4,555) artırıldığında vergi tarifesi aşağıdaki gibi olacaktır:

Not: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılan ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırıldığında yeni bina vergi değerleri aşağıdaki gibi olacaktır:

Yeniden değerleme oranının %9,11 olarak belirlenmesi ve taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırılması sonucunda, mükellefin 2021 yılında ödemesi gereken Değerli Konut Vergisi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Örnek 4: Vergiye Tabi Taşınmazın Elden Çıkarılması

Mükellef T'nin, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli 4 adet taşınmazı bulunmaktadır. Bu taşınmazlardan, birinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 7.500.000 TL, ikinci taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 9.000.000 TL, üçüncü taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 9.500.000 TL, dördüncü taşınmazın bina vergi değeri 11.000.000 TL'dir.

Mükellef T'ye ait mesken nitelikli taşınmazların 2020 yılı bina vergi değerleri 5.000.000 TL'lik sınırı aştığından söz konusu taşınmazlar değerli konut vergisinin konusuna girmektedir. Dolayısıyla, mükellef T'nin mükellefiyeti, takip eden yıl olan 2021 yılı başından itibaren başlayacaktır.

Mükellef T 2021 yılına ilişkin değerli konut vergisi beyannamesini 2021 yılı Şubat ayının 10. günü vermiş olup tahakkuk eden verginin ilk taksitini Şubat ayının 25.günü ödemiştir. Mükellef T 2020 yılı bina vergi değeri 9.000.000 TL olan mesken nitelikli taşınmazını 2021 yılı Mayıs ayı içerisinde mükellef Z'ye satmıştır.

Bu durumda, mükellef T tahakkuk eden değerli konut vergisinin ikinci taksitini de ödeme süresi içerisinde (Ağustos ayı sonuna kadar) ilgili vergi dairesine ödemesi gerekmektedir.

Şayet Mükellef T, değerli konut vergisi konusuna giren söz konusu taşınmazını mükellefiyetinin başladığı 1 Ocak ile beyanname verme süresinin son günü olan 20 Şubat tarihleri arasında herhangi bir tarihte elden çıkarsaydı, 20 Şubat 2021 tarihine kadar vermesi gereken beyannameye bu taşınmazını da dahil edecek ve bu taşınmaz için tahakkuk edecek verginin tamamını ödemekle mükellef olacaktı. Keza mükellefiyetin başlaması için gerekli şartlar 2020 yılı içinde oluşmuş olup, takip eden yıl olan 2021 yılı itibariyle mükellefiyeti başlamıştı.

Mükellef Z açısından, değerli konut vergisine tabi mesken nitelikli taşınmazı 2021 yılı içerisinde satın aldığı için, mükellefiyeti takip eden yıl olan 2022 yılından itibaren başlayacaktır.

Örnek 5: Paylı Mülkiyet Durumu

Mükellef A ve mükellef B mesken nitelikli bir taşınmaza eşit oranlarda paylı mülkiyet halinde sahiptir. Söz konusu taşınmazın 2020 yılı bina vergi değeri 8.000.000 TL'dir.

Değerli konut vergisi kişiye bağlı vergi olmayıp, doğrudan ilgili taşınmazın değerini dikkate aldığından ve 9.000.000 TL'lik bina vergi değeri 2020 yılı için belirlenen 5.000.000 TL'lik sınırın üzerinde olduğundan mükellefiyet şartları gerçekleşmekte, söz konusu taşınmaz takip eden yıl olan 2021 yılı itibariyle değerli konut vergisine tabi olması gerekmektedir.

Mükellef A'nın söz konusu mesken dışında sadece 2020 yılı bina vergi değeri 1.000.000 TL olan mesken nitelikli bir taşınmazı daha bulunmaktadır.

Mükellef B'nin ise söz konusu mesken dışında sadece 2020 yılı bina vergi değeri 6.000.000 TL olan mesken nitelikli bir taşınmazı daha bulunmaktadır.

Mükellef A'nın 1.000.000 TL bina vergi değerindeki taşınmazı, 2020 yılı için belirlenen 5.000.000 TL'lik sınırın altında kaldığı için değerli konut vergisi konusuna girmemektedir. Mükellef A, 8.000.000 TL bina vergi değerinde taşınmazdaki hissesine isabet vergiden, Emlak Vergisi Kanunu'nun 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği verginin konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmaz olduğundan muaf olacaktır.

Mükellef B'nin 6.000.000 TL bina vergi değerli taşınmazı, sahibi olduğu birden fazla mesken nitelikli taşınmazlardan bina vergi değeri en düşük değerli taşınmaz olduğu için, Emlak ergisi Kanun'un 46. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi gereği vergiden muaf olup Tebliğ ekinde yer alan (Ek 2A) form ile vergi dairesine bildirimde bulunacaktır.

Yeniden değerleme oranı, 2020 yılında %9,11 olarak belirlenmesi sonucunda, yeniden değerleme oranının yarısı oranında (%4,555) artırıldığında vergi tarifesi aşağıdaki gibi olacaktır:

Not: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı nispetinde artırılan ve bu şekilde hesaplanan tutarların 1.000 Türk Lirasına kadar olan kesirleri dikkate alınmayacaktır.

Taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırıldığında yeni bina vergi değerleri aşağıdaki gibi olacaktır:

Yeniden değerleme oranının %9,11 olarak belirlenmesi ve taşınmazların bina vergi değerinin %4,555 oranında artırılması sonucunda, mükellefin 2021 yılında ödemesi gereken Değerli Konut Vergisi tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Vergiye tabi taşınmazın bina vergi değeri, 5.227.000 TL'yi aştığından verginin konusuna girmektedir.  Mükellef B, söz konusu taşınmaz için, 2021 yılı Şubat ayının 20. günü sonuna kadar münferit beyanname vererek, tarh ve tahakkuk ettirilen değerli konut vergisini iki eşit taksitle Şubat ve Ağustos ayları sonuna kadar ödemekle mükellef olacaktır.

5.  Sonuç

Değerli konut vergisi, konutlar için ödenmesi gereken ek bir vergi olarak karşımıza çıkıyor. Bu vergi ile ilgili dikkat edilmesi gereken en hususlar; hangi konutların verginin kapsamına girdiği, muaflık durumları ile vergi matrahı ve tarifesinin doğru bilinmesidir.

Önceki bölümlerde belirtildiği gibi, 2020 yılında bina vergi değeri 5.000.000 TL'nin üzerinde konutlar verginin konusuna giriyor. Tek bir konuta sahip kişiler, konutlarının değeri ne olursa olsun bu vergiden muaf tutulmuşlar, birden fazla konutu olan kişilerin ise verginin konusuna giren en düşük bina vergi değerli konutu vergiden muaf tutulmuştur.

Bu vergi ile ilgili dikkat edilmesi gereken en önem konu, vergi matrahı ve tarifesinin doğru bilinmesidir. Açıklandığı gibi, mükellefiyet gerekip gerekmediği hususunda, 2020 yılında 5.000.000 TL'nin üzerinde bina vergi değerine sahip konutlar için mükellefiyet 2021 yılı itibariyle başlayacaktır. Bu konutlar için verilmesi gereken beyanname 2021 yılının Şubat ayının 20.günü sonuna kadar taşınmazın bulunduğu vergi dairesine beyan edilecektir. 2021 yılında verilecek olan bu beyannamelerde, vergi matrahının ve verginin doğru bir şekilde hesaplanmasında, konutun 2021 yılında haiz olduğu bina vergi değeri ve 2021 yılına göre yeniden belirlenen vergi tarifesi dikkate alınacaktır.

Sonuç olarak bu yazımızda, değerli konut vergisi ile ilgili uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken hususlar belirtilmiş ve kullanıcılara rehberlik etmesi amaçlanmıştır