• Sektörel     • Kat Mülkiyeti ve Kira Mevzuatı    

YÜKSEK KİRA BEDELİNE KARŞI BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLARIN DEĞERLENDİRİLMESİ

Burcu Tanç TANAKINCI - Avukat

Ezgi ULUDÜZ - Avukat

Özet

İşbu makalede, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıların kira bedelinde yaşanan artışlara karşı sahip oldukları haklar, başvurabilecekleri hukuki yollar açıklanmıştır.

Anahtar Kelimeler

Kira bedeli, kira sözleşmesi, uyarlama, kira tespit, 6098 sayılı Kanun, kira bedeli artışı, olağanüstü nedenle fesih, ihtiyaç nedeniyle tahliye
 

1.  Giriş

Son dönemde kira bedellerinde yaşanan artışlar ülke gündeminde yerini almakta, kiracıların bu sebeple yaşadığı mağduriyetler sıklıkla dile getirilmektedir. İşbu makalede de kiracıların kira bedelinde yaşanan artışlara karşı sahip oldukları haklar, başvurabilecekleri hukuki yollar açıklanmıştır.

Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu ("TBK")’nda belirlenen sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında, kiracı ve kiraya verenin anlaştığı kira bedeli üzerinden serbestçe kurulabilmektedir ¹. Kira sözleşmesinin kuruluş aşamasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin serbesti bulunsa da aşırı yararlanma halleri söz konusu ise zarar gören taraf durumun özelliklerine göre sözleşmenin iptalini veya sözleşme ile bağlı kalarak edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesini talep edebilir ². Aşırı yararlanmanın söz konusu olabilmesi için edimler arasında açık orantısızlık olması ve bu orantısızlığın zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden meydana gelmiş olması gerekmektedir. Makale, piyasada kira bedelinde yaşanan artışlara karşı alınabilecek hukuki aksiyonları konu edindiğinden sözleşme taraflarının niteliklerine bağlı olan aşırı yararlanma kurumu işbu makalede ayrıca incelenmemiştir.

Kira sözleşmesi kurulurken kira bedelinin belirlenmesi ile ilgili olarak herhangi bir sınırlama mevcut olmasa da kira ilişkisi sırasında yapılacak kira bedeli artışları için TBK’da kiracı lehine sınırlama getirilmiştir. Bu sebeple, kanun ile belirlenen azami artış oranı üzerinde artış yapamayan ve/veya koşulları oluşmadıkça kira tespit davası açma hakkı bulunmayan kiraya verenlerin, taşınmazları yüksek bedelle kiraya verebilmek adına kiracıları ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümlerini ileri sürerek tahliye ettiği ve fakat taşınmazı kullanmayıp daha yüksek bedelle kiraya verdikleri de bilinmektedir. TBK, bu durumda da kiracılara kiraya verenden son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkı tanımıştır.

Bununla birlikte, kiracıların yine kira ilişkisi süresince kira bedeline değişiklik yapabilmesi için şartlar gerçekleşmiş ise TBK uyarınca uyarlama ve kira tespit davası açma hakları mevcuttur. İşbu makalede de kiracıların kira sözleşmesini feshetmeksizin;

-   Kira ilişkisi içerisinde, kira bedelinde indirim yapılabilmesi amacıyla kiraya verene karşı başvurabileceği hukuki yollar,

-   Kira bedeli artışına ilişkin hukuki sınırlamalar,

-   Kiracıların kiraya veren tarafından ihtiyaç nedeni ileri sürerek tahliye edilmesine karşılık üçüncü bir kişiye yeniden kiralanması halinde kiracıların hakları incelenmiştir.

2.  Kiracının Kira Bedelinde İndirim Yapılması Amacıyla Kiraya Verene Karşı Başvurabileceği Hukuki Yollar

2.1. Kira Tespit Davası

2.1.1. Şartları

Konut ve iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin kira tespit davası şartları TBK madde 344/2, 3 ve 4. fıkralarında belirlenmiş olup kiracı ³ da kiraya veren de kira tespit davası açma hakkına sahiptir. TBK 344/2’de, kira sözleşmesinde kira bedeli artış hükmü yer almadığı takdirde, artış oranını belirleyebilmek adına başvurulabilecek yol açıklandığından söz konusu hüküm işbu makalede incelenmeyecektir.

Türk Borçlar Kanunu madde 344/3’te "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." hükmü yer almaktadır. Söz konusu hüküm kapsamında aşağıda belirtilen hallerde kira tespit davası açabilecektir:

-   Davaya konu kira sözleşmesi konut veya iş yeri kira sözleşmesi niteliğinde olmalıdır.

-   Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenmiş olmalıdır. Bu şartlardan biri yerine getirildiği takdirde kira süresi sona ermesi beklenmeden her beş yılda bir kira bedeli talep edilebilecektir. Kanun koyucu, kira tespit davası açılabilmesi için kira ilişkisinde 5 yıllık sürenin dolmasını uygun bulmuştur.

TBK madde 344/3 uyarınca, kira tespit davası açılması halinde hakim, kira tespiti yaparken; tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de dikkate alacaktır. Emsal kira değeri tespit edilirken, kiralanan yer civarında olan ve kiralananla aynı nitelikte kabul edilebilecek ve yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması gerektiği doktrinde belirtilmektedir ⁴. Hal böyle olunca, yakın tarihte akdedilen kira sözleşmelerinde yüksek kira bedelleri belirlendiğinden, çevredeki emsal taşınmazların kira bedelleri de yüksek değerde olacaktır. Bu sebeple, bugün kiracı tarafından açılacak kira tespit davalarında piyasada kira bedellerinin artmasına bağlı olarak emsal kira bedelinin yüksek oranda tespit edilme ihtimali söz konusu olacaktır. Bir başka ifade ile mevcut durumda piyasada yeni akdedilen kira sözleşmelerinde kira bedellerinin yüksek tutarda belirlenmiş olması kira tespit davalarında kiraya verenlere avantaj sağlayacaktır. Bununla birlikte doktrinde, olağanüstü bir durum sebebiyle kira bedelinin çok düşük/yüksek bedel ile kiralandığı anlaşıldığı takdirde söz konusu kira sözleşmesinin emsal olarak dikkate alınmaması gerektiği belirtilmektedir ⁵. Bu sebeple, davaya konu taşınmaz ile benzer konumda ve durumda olan taşınmazların kira bedeli yakın tutarda olmasına rağmen bir taşınmazın kira bedelinin diğerlerinden azımsanamayacak şekilde farklı olması halinde farklılık gösteren kira sözleşmesinin emsal olarak dikkate alınmaması gerektiği yönünde itiraz sunulabilecektir.

Bu noktada ayrıca belirtmek gerekir ki her ne kadar emsallere göre kira bedeline artış yapılabileceği öngörülse de Yargıtay’ın, eski kiracılar lehine hakkaniyet indirimi yapılması gerektiği yönünde kararlarının ⁶ mevcut olduğunu, bu kapsamda emsallere göre belirlenen kira bedeline hakim tarafından indirim yapılabileceğini de belirtmek yerinde olacaktır.

Açıklamalarımız kapsamında, kira sözleşmesi akdedilirken yüksek kira bedeli üzerinden anlaşma sağlansa dahi, yakın konumda ve benzer durumda olan taşınmazlardaki emsal kira bedellerinin düşük olması halinde ve kira süresi vb. diğer şartlar da sağlandığı takdirde, kira bedeli tespit davası açılarak kira bedelinde indirim yapılması talep edilebilecektir.

TBK madde 344/4. maddesi uyarınca, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda da kira sözleşmesi üzerinden beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılması talep edilemeyecektir. Ancak, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ve TBK’nın aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. Madde hükümleri saklı tutulduğundan, beş yıllık süre henüz sona ermemiş olsa dahi söz konusu hükümler uyarınca kira bedelinde değişiklik talepleri ileri sürülebilecektir. Aşırı ifa güçlüğüne dayanılarak ileri sürülebilecek uyarlama talepleri ise alt başlıklarda ayrıca açıklanmıştır. 

2.1.2. Dava Açma Süresi

TBK madde 345/1 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilecektir. TBK madde 345’in ikinci fıkrasında ise, kiraya veren tarafından açılan kira tespit davalarında belirlenen kira bedelinin uygulanacağı döneme ilişkin şartlar belirlenmiştir. Söz konusu hükme göre, kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedeline artış yapılacağına ilişkin hüküm yok ise tespit edilecek kira bedelinin yeni kira dönemi başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için:

-   Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı veya

-   Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Söz konusu hükümde, yalnızca kiraya veren tarafından açılan kira tespit davalarına ilişkin şartlar belirlendiğinden, doktrinde kira, sözleşmesinde intibak kaydı bulunmasa ve kiracı tarafından önceden ihtar çekilmiş olmasa dahi her zaman için geriye etkili olduğunun kabul edilmesi gerektiği ileri sürülmektedir ⁷.

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair hüküm mevcutsa, bu durumda yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

2.2. Uyarlama Davası

2.2.1. Uyarlama Davası Şartları

İşbu makalenin ilk kısmında da değinildiği üzere Türk hukuk sisteminde sözleşme serbestisi ilkesi hakimdir. Söz konusu bu serbesti kapsamında sözleşme tarafları özgür iradeleri ile sözleşme yapıp yapmama, sözleşmenin koşullarını belirleme veya sözleşmenin karşı tarafını seçme gibi haklara sahip olmaktadır. Sözleşme akdedildikten sonra ise ahde vefa ilkesi gereğince artık taraflar bu sözleşmeye sıkı sıkıya bağlı olmak durumundadır. Her ne kadar sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa ilkesi olsa da söz konusu ilkenin istisnasız bir şekilde uygulanması ⁸ hakkaniyetli sonuçlar doğurmayacağından sözleşme adaleti ilkesinin sağlanması için makalenin bu kısmında detayına yer vereceğimiz sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması kurumu karşımıza çıkmaktadır.

Her iki tarafa borç yükleyen karşılıklı sözleşmelerde tarafların karşılıklı olarak yüklendikleri edimler arasında genel itibariyle bir eşitlik, bir menfaat dengesi bulunmaktadır ⁹. Taraflar da sözleşme devam ederken olabildiğince bu dengeyi korumaya çalışmaktadır. Ancak sözleşme devam ederken yaşanabilecek birtakım olaylar, değişiklikler sözleşme kurulurken tarafların oluşturmuş oldukları dengenin devamına her zaman izin vermeyebilir. Bu durumda da sözleşmenin taraflardan biri için sözleşme şartlarının adaletsizleştiği gerçeği karşımıza çıkar ¹⁰.  Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması kurumunun temel amacı sözleşme adaletinin teminini sağlamaktır.

Türk hukukunda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması "Aşırı ifa güçlüğü" başlığı altında TBK’nın 138. maddesinde düzenlenmiştir. Aşırı ifa güçlüğü; sözleşmenin akdedildiği esnada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen birtakım değişiklikler nedeniyle, borçludan dürüstlük kuralı uyarınca ifanın beklenememesi halidir. İlgili kanun maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin uyarlanmasının koşulları şu şekildedir:

-   Değişen şartların sözleşme kurulduktan sonra meydana gelmesi gerekmektedir.

-   Meydana gelen değişikliğin taraflarca öngörülememesi ve öngörülmesinin de beklenmemesi gerekmektedir.

-   Söz konusu durum değişikliğinin borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.

-   Edimler arası dengenin bozulmuş olması gerekmektedir.

-   Borçlu aleyhine aşırı ifa güçlüğünün oluşması ve ifanın dürüstlük kuralı kapsamında beklenemiyor olması gerekmektedir.

-   Borçlunun borcunu ifa etmemiş ya da ihtirazı kayıt ile ifa etmiş olması gerekmektedir.

Tüm bu şartların bir arada bulunması ile birlikte artık sözleşmenin uyarlanması gündeme gelecektir. Uygulamada bugüne kadar kira sözleşmelerinin uyarlanması büyük oranda yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinin yaşanan ekonomik krizler ve buna bağlı olarak oluşan devalüasyonlar neticesinde artık kiracı tarafından kira bedelinin ödenemez hale gelmesi ile gündeme gelmekteydi. Elbette ki kira sözleşmelerinin uyarlanması noktasında durum değişikliğini devalüasyon ile sınırlamak doğru değildir. 2019 yılından bu yana ise artık tüm dünyayı ve ülkemizi etkisi altına alan covid-19 pandemisi nedeniyle kira sözleşmesinin ve dolayısıyla kira bedelinin uyarlanması hususu ile karşı karşıya kalınmıştır.

Uyarlama davalarında her somut olay bakımından mahkeme tarafından değerlendirmenin yapılması gerekmektedir. İşbu makale kapsamında, kiracıların yüksek kira bedeli üzerinden kira sözleşmesi akdetmeleri halinde, tarafların iradesi ile kira sözleşmesi kurulmuş olduğundan kuruluş aşamasında kira bedelinin yüksek olduğundan bahisle uyarlama davası açılamayacaktır. Ancak, kira süresi içerisinde öngörülemez durumların da ortaya çıkması ile birlikte, artık kira bedeli kiracı açısından kira ilişkisindeki dengeyi negatif yönde bozmakta ise, diğer şartların da gerçekleşmesiyle kira bedeli uyarlanabilecektir.

Uyarlama davaları sonucunda mahkeme, sözleşme bedelinin azaltılması veya artırılması, taksitli ödeme, kısmi ödeme, ifa yerinin değiştirilmesi, ifa zamanının değiştirilmesi, faiz oranın indirilmesi veya tamamen ortadan kaldırılması, sözleşme süresinin kısaltılması veya uzatılması ile sözleşme ile yüklenilen edimin niteliğinin değiştirilmesi gibi birçok şekilde durumun hal ve koşullarını gözeterek uyarlamaya karar verebilecektir ¹¹.

TBK’nın 138. maddesinde yer alan şartların gerçekleşmesi durumunda sözleşmenin uyarlanması, aksi halde sözleşmenin sona erdirilmesi söz konusu olabilecektir. Sona erdirme kira sözleşmesinin sürekli edim yükümlülüğü doğuran bir sözleşme olması nedeniyle fesih şeklinde yapılmaktadır. Ancak fesih için kira bedelinin uyarlanmasının mümkün olmaması gerekmektedir. Uyarlama kararından sonra belirlenen bedel artık kira bedeli olarak kabul edilecektir.

2.2.2. Dava Açma Süresi

TBK’nın 138. maddesinde uyarlama davasının ne zaman açılacağı noktasında açık bir hüküm bulunmamaktadır. Kanunda yer alan şartların mevcut olması ile birlikte artık uyarlama talebinde bulunulabilecektir ¹². Ancak öğretide süresiz bir şekilde tarafların uyarlama hakkının olmadığı kabul edilmektedir ¹³. Uyarlama için gerekli olan şartların oluşmasından uzun bir süre kullanılması halinde artık ifanın beklenemez olduğunun kabulü mümkün olmayacağı belirtilmiştir ¹⁴.

3.  Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlama

TBK’da kiracıyı korumak amacıyla, kira bedelinde yapılacak artışlara ilişkin de sınırlama getirilmiştir. Böylece, kira sözleşmesi akdedilirken belirlenen artış yöntemi/oranı TBK’nın belirlediği artış oranını aştığı takdirde kiracılar aşan oranı ödemekle yükümlü olmayacak, sınırı aşan oranlar geçersiz sayılacaktır. Bahse konu kanun hükmü aşağıdaki gibidir:

"Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Örnek vermek gerekir ise, kira sözleşmesinde belirlenen artış oranı %15 olmasına karşın TBK’da azami olarak belirlenen, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı %13 ise, kira bedeli %13 oranında artırılacak, sözleşme hükmü uygulanmayacaktır.

TBK madde 344/1 uyarınca, kiraya verenlerin emsal kiralara atıf yaparak veya kira sözleşmesinde belirlenen oranı ileri sürerek TBK’nın belirlediği azami oranı aşacak nitelikte artış talep etmesi halinde bu orana itiraz edilebilecektir. Kiraya verenin, şartların gerçekleşmiş olması halinde kira tespit davası, uyarlama davası açma etme hakkı ise elbette saklıdır.

4.  Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Kiralanan Yerin Tahliye Edilmesine Rağmen Kiralanan Yerin Üçüncü Kişiye Kiralanması Durumunda Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar

Emlak piyasasında yaşanan artış ile taşınmazını daha yüksek bedelle kiraya verebileceğini fark eden kiraya verenlerin, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu olduğunu iddia ederek kiracılarını tahliye ettikleri, akabinde ise taşınmazı iddia ettiğinin aksine, üçüncü bir kişiye daha yüksek bedelle kiraladıkları da gündemde yer alan haberler arasındadır ¹⁵. Kiraya verenlerin TBK madde 350 uyarınca ihtiyaç nedeniyle kiracılarını tahliye edebilmeleri için;

-   Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri taşınmaza ihtiyacı olmalı,

-   Söz konusu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekmekte,

-   Ayrıca bu talebini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde tahliye davası ile ileri sürmesi gerekmektedir.

Yukarıda yer alan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesi için tahliye davası açması gerekmekte olup kiracılar, kiraya verenin iddialarının doğruluğunu tespit edebilmek adına kiraya verenin yazılı/sözlü talebini yerine getirmeyerek dava açmasını bekleyebilecektir. Zira kiraya veren kesinleşmiş mahkeme kararı olmadıkça kiraya verenlerin TBK madde 350 uyarınca tahliyesini talep edemeyecektir.

Bununla birlikte, kiraya verenin kiracıyı gereksinimi nedeniyle tahliye etmesi halinde, haklı sebep olmaksızın kiralanan yeri üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralaması yasaktır. Bu yasak, TBK madde 355/1’de "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz." şekline açıklanmıştır. Kiraya verenin yasağa aykırı davranması halinde de kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Kiracıların, söz konusu tazminat haklarını tazmin edebilmesi için, kiralanan yeri kiraya verenin ihtiyacı doğrultusunda tahliye ettiğini ispat etmesi gerekecektir. Bu sebeple kiracıların, ihtiyaç nedeniyle tahliye talep eden kiraya verenlerden bu taleplerini yazılı olarak bildirmelerini talep etmesi faydalı olacaktır.

5.  Sonuç

Yeni kira sözleşmesi akdedecek kiracıların, kuruluş aşamasındaki yüksek kira bedelleri nedeniyle başvurabilecekleri hukuki yol mevcut olmayıp şartlar gerçekleşmiş ise kira ilişkisi içerisinde kira bedelinde indirim yapılmasına imkan tanıyan kira tespit ve uyarlama davası açma hakları mevcuttur. Kanun koyucu aynı zamanda kiracıyı korumak amacıyla kira bedeli artış oranlarına dair azami sınır getirdiği gibi kiraya verenlerin gerçeği yansıtmayan ihtiyaç talepleri ile kiracıları tahliye etmesini önlemek, kiraya verenleri caydırmak adına kiracı lehine tazminat hükümlerini de öngörmüştür.