Özet

21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Genel Şartlar” ile Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları’nın “Menfaat Sahibinin Değişmesi” başlıklı C.4 maddesinde köklü bir değişiklik gerçekleştirilmiştir. Yapılan düzenleme ile gayrimenkul mülkiyetinin satış veya satışa benzer yollarla devrinde, mevcut Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS/DASK) poliçesinin devir yoluyla yeni malike intikal etmesi uygulamasına son verilmiş; tapu tescil tarihi itibarıyla sözleşmenin kendiliğinden sona ermesi ve kullanılmayan primlerin eski malike iadesi esası getirilmiştir. Miras ve bağış gibi satış dışı devirlerde ise 15 günlük bildirim ve 24 saatlik zeyilname tanzim kuralı benimsenmiştir. Bu makalede; düzenlemenin Türk Ticaret Kanunu’nun menfaat prensibiyle uyumu, tapu müdürlüklerinin denetim yükümlülüğü, acente sorumlulukları, prim iadesinin mali ve muhasebesel boyutu, dain-i mürtehin kayıtları, yargı kararları ve Zorunlu Afet Sigortası (ZAS) altyapısına katkısı doktrin ve uygulama ekseninde irdelenmektedir.

Anahtar Kelimeler

Zorunlu deprem sigortası, DASK, menfaat sahibinin değişmesi, mülkiyet devri, sigorta menfaati.

1. Giriş

6305 sayılı Kanun uyarınca mesken binaları için zorunlu kılınan Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS), tapu tescilinden elektrik ve su aboneliklerine kadar pek çok idari işlemin ön koşulu haline getirilmiştir. Ne var ki mevzuattaki zorunluluğa rağmen, gayrimenkul mülkiyetinin el değiştirmesi süreçlerinde sigorta poliçesinin akıbeti meselesi uzun yıllar boyunca Türk sigorta hukukunun en karmaşık, ihtilaflı ve operasyonel tıkanıklık yaratan alanlarından birini teşkil etmiştir. 13 Mayıs 2011 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartları’nın mülga C.4 maddesi; taşınmazın satışı halinde sözleşmenin yeni malik ile devam edeceğini, bildirim külfetinin taraflarda olduğunu ve sigortacının fesih hakkının saklı bulunduğunu düzenlemekteydi.²

Uygulamada ise bu kural; taşınmazı devreden vatandaşların peşin ödedikleri primlerin zayi olmasına, alıcı ile satıcı arasında prim mahsuplaşma gerilimlerine, tapu devirlerinin ardından sigorta şirketine veya acenteye zeyil bildiriminde bulunulmamasına ve neticede mülkiyet el değiştirmesine rağmen poliçede eski malikin adının kayıtlı kalmasına yol açmaktaydı. Nitekim ülkemizde yaşanan katastrofik sarsıntıların (özellikle 24 Ocak 2020 Elazığ, 30 Ekim 2020 İzmir ve 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremleri) akabinde, hasar gören konutlarda tapu maliki ile poliçede yazılı sigortalının farklı kişiler olması nedeniyle binlerce hasar dosyası bloke edilmiş; adli yargıda sebepsiz zenginleşme, alacak ve tazminat davaları açılarak dava enflasyonu yaşanmıştır.

Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK), sahadan ve yargı içtihatlarından yansıyan bu yapısal tıkanıklıkları bertaraf etmek, tapu tescili ile sigorta tescilini dijital ortamda sıfır hata ile senkronize etmek ve tüketici hakkaniyetini tesis etmek amacıyla harekete geçmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan “Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Genel Şartlar”, 21 Ağustos 2026 tarihli ve 33347 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmış ve 5 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Bu makalede; getirilen yeni modelin hukuki temelleri, Türk Ticaret Kanunu’nun sigorta menfaati ilkesi ile mukayesesi, tapu dairelerindeki yeni tescil mimarisi, prim iadesinin muhasebesel boyutu, dain-i mürtehin kayıtlarının tasfiyesi, acentelerin sorumlulukları ve Zorunlu Afet Sigortası (ZAS) dönüşümüne etkileri çok boyutlu olarak tetkik edilmektedir.

2. Hukuki Altyapı ve Sigorta Menfaati İlkesi Ekseninde Eski ve Yeni Rejim

2.1. Sigorta Menfaati Kavramı ve TTK m. 1408 ile Uyumluluk

Zarar sigortalarının kurucu ve meşruiyet sağlayıcı unsuru “sigorta menfaati”dir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun (TTK) 1408. maddesinin birinci fıkrası son derece açık ve emredici bir hüküm içermektedir: “Sigorta sözleşmesinin yapılması anında, sigortalanan menfaat mevcut değilse, sigorta sözleşmesi geçersizdir. Sözleşmenin yapıldığı anda varolan menfaat, sözleşmenin süresi içinde ortadan kalkarsa, sözleşme o anda geçersiz olur.”³. Mal sigortalarında sigorta menfaati; bir kişinin belirli bir ekonomik kıymet üzerinde sahip olduğu, hukuken korunan, para ile takdir edilebilen ve o malın zedelenmemesinde, yanmamasında veya yok olmamasındaki meşru menfaatidir.⁴

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 705. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu kütüğüne tescil ile gerçekleşir. Bir konut satıldığında ve tapuda alıcı adına tescil işlemi tamamlandığında; satıcının o taşınmaz üzerindeki ayni hakkı, tasarruf yetkisi ve mülkiyetten kaynaklanan tüm ekonomik menfaati tamamen sona erer. Eski malikin konutun depremde yıkılmasından veya hasar görmesinden ötürü malvarlığında doğrudan bir eksilme meydana gelmesi hukuken imkânsız hale gelmiştir. Dolayısıyla TTK m. 1408’in ruhu ve lafzı gereği, sigorta menfaatinin kalmadığı tescil anında, satıcı adına tanzim edilmiş bulunan sigorta mukavelesinin de hükmünü yitirmesi dogmatik bir gerekliliktir.

Her ne kadar TTK m. 1470’te mal sigortalarında menfaat sahibinin değişmesi halinde sözleşmenin yeni malikle kural olarak devam edeceği yönünde genel bir ilke benimsenmiş olsa da; anılan madde emredici nitelikte olmayıp, özel kanunlar ve kamu düzenine taalluk eden zorunlu sigortaların genel şartları ile aksi yönde kurgulanabilmektedir. Karayolları Motorlu Araçlar Zorunlu Mali Sorumluluk Sigortası’nda (Trafik Sigortası) mülkiyet devrinde alıcının kendi adına yeni poliçe yaptırması ve eski poliçenin 15 gün sonra infisah etmesi kuralı buna en somut emsaldir. SEDDK tarafından yapılan 21 Ağustos 2026 tarihli ZDS değişikliği, TTK m. 1408’deki evrensel ilkeyi doğrudan hayata geçirmiş; taşınmazın satışıyla birlikte eski malikin menfaatinin bittiğini kabul ederek sözleşmeyi tescil anında kendiliğinden sona erdirmiştir.

2.2. Eski C.4 Maddesinin Doğurduğu Hukuki Tıkanıklıklar ve Yargı Uyuşmazlıkları

13 Mayıs 2011 tarihli Genel Şartlar C.4 maddesi; mülkiyet el değiştirdiğinde sözleşmenin yeni malikle devam edeceğini, yeni malikin 15 gün içinde durumu bildireceğini hükme bağlamaktaydı. Fakat pratikte bu mekanizma neredeyse hiçbir zaman kusursuz işletilememiştir. Vatandaşlar tapuda devir imzasını attıktan sonra sigorta acentesine gidip "Ben bu evi satın aldım, DASK poliçesini adıma zeyil ediniz" başvurusunda bulunmayı ihmal etmekteydi. Tapu idaresi ise sistemde UAVT adres koduyla eşleşen bir DASK poliçesi gördüğü müddetçe işlemi gerçekleştirmekteydi.

Bu durum yargı organları ve Sigorta Tahkim Komisyonu nezdinde son derece ağır içtihat uyuşmazlıklarına zemin hazırlamıştır:

● Aktif Husumet ve Hak Sahipliği Çelişkisi: Satıştan kısa bir süre sonra deprem meydana geldiğinde, poliçede eski malikin adı yazdığı için DASK tazminatı eski malike ödemekte ya da ihtilaf sebebiyle ödemeyi tamamen durdurmaktaydı. Yeni malik tazminatı talep ettiğinde ise DASK "Poliçede taraf sıfatınız görünmemektedir" savunması yapmaktaydı. Sigorta Tahkim Komisyonu hakem kararlarında ve Yargıtay’ın muhtelif kararlarında, mülkiyetin tescille geçtiği ve tazminatın yeni malike ödenmesi gerektiği yönünde hükümler kurulsa da bu süreçler aylar hatta yıllar süren yargılama masraflarına ve mağduriyetlere yol açmaktaydı.⁵

● Sebepsiz Zenginleşme Davaları: DASK’ın tazminatı sehven poliçede adı geçen eski malikin banka hesabına yatırdığı hallerde; eski malik bu parayı yeni malike iade etmeye yanaşmamakta ve taraflar arasında TMK ve TBK hükümleri kapsamında sebepsiz zenginleşme davaları açılmaktaydı.

● Prim Ziyaı ve Adaletsizlik: Yıllık primini peşin ödeyen satıcı, taşınmazı bir ay sonra devrettiğinde 11 aylık prim karşılığı alıcıya bedelsiz geçmiş olmaktaydı. Eski malikin sigorta şirketinden prim iadesi talep etmesi halinde "Genel Şartlar C.4 gereğince poliçe devroldu" denilerek talepler reddedilmekte, bu da mülkiyet hakkı sahipleri arasında ciddi bir hakkaniyetsizlik doğurmaktaydı.

2.3. Yeni C.4 Maddesinin Normatif Çerçevesi

21 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğ ile Genel Şartlar C.4 maddesi baştan aşağı yenilenmiş ve iki temel fıkra halinde kurgulanmıştır⁶:

“C.4- Menfaat Sahibinin Değişmesi

Sözleşme süresi içinde, satış ve muadili işlemler sebebiyle sigorta konusu taşınmazın menfaat sahibinin değişmesi hâlinde, tapudaki tescil tarihi itibarıyla sözleşme sona erer. Sigorta ettiren veya önceki menfaat sahibinin başvurusu üzerine işlemeyen günlere ait ödenmiş primler sigorta ettirene geri verilir.  Tapu müdürlükleri veya işlemi yapmaya yetkili idareler tarafından, menfaat değişikliği için sonraki menfaat sahibine ait bir Zorunlu Deprem Sigortası sözleşmesi olup olmadığı kontrol edilir.

Bunlar dışındaki hâllerde ise, sözleşme sonraki menfaat sahibi ile devam eder; sonraki menfaat sahibi, değişikliği, sözleşmenin varlığını öğrendiği tarihten itibaren on beş gün içinde sözleşmeye aracılık eden sigorta şirketine bildirir. İlgili şirket veya acentesi, bildirimin alınmasından itibaren 24 saat içinde, menfaat değişikliği zeyli içeren poliçeyi sonraki menfaat sahibine vermekle yükümlüdür.

Bu maddenin uygulanması sırasında doğacak tereddütleri ve uygulamaya ilişkin aksaklıkları gidermeye, uygulama birliğini sağlayacak gerekli düzenlemeleri yapmaya, bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu yetkilidir.”

Düzenleme metni sarih bir ayrım yapmaktadır: İradi ve ivazlı tasarruflar olan "satış ve satışa benzer işlemler" ile kanuni intikal veya ivazsız tasarruflar olan "miras ve sair satış dışı işlemler" iki farklı hukuki rejime bağlanmıştır.

3. Taşınmazın Satış ve Benzeri Yollarla Devrinde Yeni Uygulama Mekanizması

3.1. Tapu Müdürlüklerinin Denetim Sorumluluğu ve Web-Tapu/TAKBİS Entegrasyonu

6305 sayılı Kanun m. 11 uyarınca, tapu daireleri taşınmaz devirlerinde ZDS aramakla mükelleftir. Yeni C.4 maddesi ile bu mükellefiyetin denetim kriteri kökten değişmiştir. Artık tescil memurunun veya otomasyon sisteminin aradığı kriter "konutun DASK'ı var mı?" sorusu değildir. Yeni kriter: "Taşınmazı devralan yeni menfaat sahibi (alıcı) adına tanzim edilmiş güncel ve geçerli bir Zorunlu Deprem Sigortası bulunmakta mıdır?" esasıdır.

Bu kapsamda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) ile DASK arasında kurulan web servis entegrasyonu (Web-Tapu/TAKBİS) anlık sorgulama yapacak biçimde revize edilmiştir. Satış başvurusu onaylanıp imza aşamasına gelindiğinde sistem, alıcının T.C. Kimlik Numarası (veya yabancı kimlik/vergi numarası) ile taşınmazın UAVT adres kodunu eşleştirmektedir. Alıcı adına tanzim edilmiş bağımsız bir ZDS poliçesi bulunmadığı takdirde, resmi senet basılamamakta ve tescil işlemi tamamlanamamaktadır. Bu entegrasyon, mülkiyet devir anında konutun bir saniye dahi sigortasız kalmasını engellemektedir.

3.2. Prim İadesinin Gün Esasına (Pro-Rata) Göre Hesaplanması, Vergi Boyutu ve Muhasebeleştirilmesi

Tapu kütüğüne tescilin işlenmesiyle birlikte eski malikin ZDS poliçesi infisah etmektedir. Bu infisah neticesinde poliçenin vadesine kadar kalan günlerin karşılığı olan prim, sigorta ettirene (satıcıya) iade edilir. İade usulünde "gün esası" (pro-rata temporis) caridir; ticari poliçe iptallerinde rastlanan ceza mahiyetindeki kesintiler veya kısa dönem skalaları burada kesinlikle uygulanmaz.

Mali Mevzuat ve Vergi Muafiyeti: 6305 sayılı Kanun uyarınca DASK namına yapılan tüm işlemler, sözleşmeler ve prim tahsilatları 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu kapsamındaki Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisinden (BSMV) ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamındaki vergi ve resimlerden istisnadır. Dolayısıyla iade edilecek tutar brüt prim üzerinden herhangi bir maliye kesintisi yapılmaksızın doğrudan hesaplanır.

Sigortacılık ve Acente Muhasebesi Boyutu: Poliçenin iptali durumunda, ilgili poliçeyi tanzim eden sigorta acentesi açısından komisyon tahakkukunun düzeltilmesi zorunluluğu doğar. Sigortacılık Tekdüzen Hesap Planı çerçevesinde, iptal edilen güne tekabül eden acente komisyonu iade faturası / komisyon dekontu mahsubu ile sigorta şirketi ve acente cari hesaplarında ters kayıtla kapatılır. Satıcıya iade edilecek prim, acente veya şirket nezdindeki cari alacaktan karşılanarak sigorta ettirenin tevsik ettiği banka hesabına (IBAN) aktarılır. Öte yandan alıcı adına yeni bir poliçe tanzim edildiği için dağıtım kanalında yeni bir komisyon geliri doğmakta, bu sayede sektörün prim üretim hacmi korunmaktadır.

3.3. Örnek Olay ve Prim İade Simülasyonu

Yeni uygulamanın mali mekanizmasını somutlaştırmak adına şu senaryo ele alınabilir:

● Poliçe Başlangıç Tarihi: 1 Ocak 2026

● Poliçe Bitiş Tarihi: 1 Ocak 2027 (Toplam Süre: 365 gün)

● Tahsil Edilen ZDS Prim Tutarı: 2.190,00 TL (Günlük Risk Primi: 2.190 / 365 = 6,00 TL)

● Tapu Satış ve Tescil Tarihi: 10 Mayıs 2026 (Poliçenin 130. günü)

● Risk Taşınmayan Kalan Gün Sayısı: 365- 130 = 235 gün

● İade Edilecek Net Prim Tutarı: 235 gün x 6,00 TL = 1.410,00 TL

Satıcı, tapu senedi veya tescil makbuzu ile acentesine başvurduğunda kendisine tam olarak 1.410,00 TL iade edilmekte; alıcı ise 10 Mayıs 2026- 10 Mayıs 2027 vadeli kendi bağımsız ZDS poliçesini tanzim ettirerek taşınmazı güvenceye almaktadır. Böylece taraflar arasında hiçbir iç takas veya mahsuplaşma ihtilafı kalmamaktadır.

 4. Dain-i Mürtehin (İpotek ve Rehin Hakları) ve Kredili Konut Satışları

4.1. Dain-i Mürtehin Sıfatının Hukuki Niteliği

6102 sayılı TTK m. 1456 uyarınca; bir mal üzerinde rehin veya ipotek hakkı tesis edilmişse, o malın hasara uğraması halinde ödenecek sigorta tazminatı üzerinde rehin alacaklısı (çoğunlukla finansman sağlayan banka) öncelikli hak sahibidir [dain-i mürtehin]. ZDS poliçelerinde rehinli alacaklı kaydı, bankaların kullandırdığı konut kredilerinin en temel teminat mekanizmasını oluşturmaktadır.

4.2. Eski Uygulamadaki İpotek Kargaşası ve Çözüm Yolu

Eski Genel Şartlar C.4 döneminde konut satıldığında poliçe devrolduğu için şu iki kronik problem yaşanmaktaydı:

● Eski Bankanın Kaydının Silinememesi: Satıcı konut kredisini kapatıp evi satsa dahi, DASK poliçesi üzerindeki "A Bankası Dain-i Mürtehindir" şerhi zeyil yapılmadığı için silinmemekteydi. Deprem olduğunda tazminat borcu olmayan eski bankaya gönderilmekte veya blokeye takılmaktaydı.

● Yeni Kredili Alıcının Bankasının Güvencesiz Kalması: Alıcı konutu B Bankası’ndan kredi çekerek almışsa, B Bankası poliçede dain-i mürtehin olarak görünmemekteydi. Bankanın rehin hakkını sigorta poliçesine şerh ettirmesi ancak alıcının sonradan zeyil yaptırmasıyla mümkündü; bu da bankalar açısından ciddi bir kredi teminat açığı yaratmaktaydı.

Yeni düzenleme bu düğümü tamamen çözmüştür. Satış işlemiyle birlikte eski malikin (ve dolayısıyla eski kapatılmış kredisinin) poliçesi tescil anında infisah ettiğinden eski dain-i mürtehin kaydı hukuken son bulur. Alıcı kendi adına tanzim ettirdiği yeni poliçeye, kredi kullandığı yeni bankasını doğrudan dain-i mürtehin olarak işletmektedir. Böylece ipotek tasfiyeleri ile sigorta teminatları bankacılık ve sigortacılık mevzuatına kusursuz uyumlu hale getirilmiştir.

5. Satış Dışı Mülkiyet Değişiklikleri ve Sigorta Acentelerinin Hukuki Sorumluluğu

5.1. Miras, Bağış ve Tenfiz Hallerinde Sözleşmenin İntikali

Genel Şartlar C.4 maddesinin ikinci fıkrası, satış ve muadili işlemler dışındaki hukuki muameleleri istisnai olarak koruma altına almıştır. TMK m. 599 gereğince miras, mirasbırakanın ölümüyle kendiliğinden mirasçılara intikal eder (külli halefiyet). Bağışlama gibi ivazsız tasarruflarda ya da mahkeme ilamının tenfizi ile mülkiyetin tescilinde de taraflar arasında ticari bir satım iradesi yoktur. Bu hallerde sözleşmenin kendiliğinden sona erdirilmesi mirasçıların veya bağış alanların korumasız kalmasına yol açacağından, mevzuat koyucu sözleşmenin yeni menfaat sahipleriyle devam etmesi ilkesini benimsemiştir.⁷

5.2. 15 Günlük Bildirim ve Acentenin 24 Saatlik Zeyilname Tanzim Kuralı

Sözleşmenin intikali bildirimsiz değildir. Yeni menfaat sahibi, durumu ve poliçenin varlığını öğrendiği andan itibaren 15 gün içinde sigorta şirketine veya aracı acenteye müracaat etmek zorundadır. Düzenlemenin en bağlayıcı ve yenilikçi hükmü ise sigorta şirketine ve yetkili acenteye getirilmiştir: Bildirimin ve evrakın (veraset ilamı, tapu vb.) intikalinden itibaren en geç 24 saat içinde menfaat değişikliği zeyilnamesi düzenlenerek yeni menfaat sahibine teslim edilmelidir.

5.3. Acentenin Hukuki Sorumluluğu ve Mesleki Özen Yükümlülüğü

6102 sayılı TTK m. 102 vd. hükümleri acentenin müvekkili (sigorta şirketi) ve müşterisi nezdindeki özen ve sadakat borcunu düzenlemektedir. Getirilen 24 saatlik süre hak düşürücü veya idari bir tavsiye değil, doğrudan emredici bir yasal görevdir.

Mirasçı bildirimini eksiksiz yapmış olmasına rağmen, acentenin ihmali, teknik donanımsızlığı veya personelin gecikmesi sebebiyle zeyilname 24 saat içinde tanzim edilmezse ve tam bu süreçte bir deprem meydana gelirse; hasar tasfiyesinde doğacak tüm bürokratik gecikmelerden, yasal faiz kayıplarından veya poliçe tescil edilmediği gerekçesiyle ortaya çıkabilecek zararlardan acente, Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet akdi hükümleri (TBK m. 506) ve TTK m. 102 uyarınca kusuru oranında hukuken ve tazminaten sorumlu tutulabilecektir.⁸ Bu durum acentelerin dijital ve operasyonel altyapılarını 7/24 esasına uygun şekilde güncellemelerini zorunlu kılmaktadır.

6. Hasar ve Tazminat Süreçlerindeki Yansımalar ve Yargı İçtihatları

6.1. Tapu ve Poliçe Maliki Uyumunun Sağlanması

Eski sistemde yaşanan deprem felaketlerinde DASK tazminat birimlerinin karşılaştığı en temel sorun, tapu kayıtlarındaki malik ismi ile DASK sisteminde tanzim edilmiş poliçedeki sigortalı isminin birbirini tutmamasıydı. Yeni rejimde, taşınmaz satıldığı saniyede alıcının zaten kendi adına tanzim edilmiş bağımsız bir ZDS poliçesi yürürlükte olacağından, deprem anında tapu kütüğü ile DASK poliçesi %100 örtüşecektir.

Bunun somut hukuki getirileri şunlardır:

● DASK eksperleri hasar tespit raporunu doğrudan tapudaki malik adına düzenleyecek, hak sahipliği teyidi için ilave mahkeme veya tahkim kararı aranmayacaktır.

● Eski malikin poliçesi tescil anında kanunen sona erdiğinden, kötü niyetli eski maliklerin DASK’a başvurarak haksız tazminat tahsil etmesi riski tamamen bertaraf edilmiştir.

● Sigorta Tahkim Komisyonu ve Asliye Ticaret Mahkemelerinin önündeki "menfaat devri ve aktif husumet" konulu uyuşmazlık yükü kökten tasfiye edilmiştir.

6.2. Karşılaştırmalı Uygulama Tablosu

Mevzuat değişikliği öncesi ve sonrası uygulamadaki temel farklılıklar aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

7. Zorunlu Afet Sigortası (Zas) Entegrasyonu ve Gelecek Vizyonu

Türkiye Sigorta Birliği (TSB), DASK ve SEDDK tarafından yürütülen yapısal reformların en önemli basamağını Zorunlu Afet Sigortası (ZAS) teşkil etmektedir. ZAS projesi ile yalnızca deprem teminatı değil; sel, heyelan, fırtına, orman yangını ve dolu gibi iklim değişikliğinin tetiklediği tüm katastrofik riskler tek bir teminat şemsiyesi altına toplanmaktadır. En kritik yenilik ise ZAS ile birlikte sisteme "ev eşyası teminatı"nın da dahil edilecek olmasıdır.

ZDS Genel Şartları C.4 maddesinde yapılan menfaat değişikliği reformu, ZAS mimarisinin sıhhatli çalışabilmesi için zorunlu bir hukuki ön hazırlıktır. Zira bir konut satıldığında, satıcı taşınmazdaki eşyalarını tahliye etmekte; alıcı ise kendi şahsi ev eşyalarıyla konuta yerleşmektedir. Eşya teminatının bulunduğu bir rejimde eski malikin poliçesinin devretmesi hukuken ve aktüeryal olarak imkânsızdır; zira satıcının eşyası üzerindeki menfaati mülkiyetin devriyle değil, evin tahliyesiyle son bulur.

Taşınmazın satışında mevcut poliçenin tamamen sonlandırılarak yeni malike kendi bina vasıfları ve kendi eşya beyanına uygun sıfır bir poliçe tanzim edilmesi esası; ZAS devreye girdiğinde yaşanacak devasa bir teminat karmaşasını bugünden engellemiştir. Dolayısıyla 21 Ağustos 2026 düzenlemesi, sadece bugünün ZDS aksaklıklarını gidermekle kalmamış; Türk sigortacılığını küresel afet modellerine entegre edecek ZAS vizyonunun hukuki temel taşını yerine oturtmuştur.

8. Sonuç

21 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak 5 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren “Zorunlu Deprem Sigortası Genel Şartlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Genel Şartlar”, mülkiyet el değiştirmelerinde sigorta menfaati rejimini modern hukukun ve çağdaş sigortacılık prensiplerinin gerektirdiği rasyonel bir temele kavuşturmuştur.

Yapılan düzenleme ile; gayrimenkul satışlarında eski poliçenin tapu tescil tarihi itibarıyla kendiliğinden infisah etmesi ve tapu idarelerince devralan adına yeni bir poliçe aranması kuralı getirilmiştir. Bu sayede satıcı kullanılmayan döneme ait primini gün esasıyla geri alabilmekte; alıcı ise mülkiyeti iktisap ettiği andan itibaren doğrudan kendi adına tanzim edilmiş güvenceye kavuşmaktadır. İpotekli satışlarda rehin hakkı tasfiyeleri netleşmiş, acentelere miras intikallerinde 24 saatlik zeyil sorumluluğu getirilerek operasyonel hız garanti altına alınmıştır.

Sonuç itibarıyla SEDDK tarafından atılan bu adım; afet sonrası hasar tazminatlarında yıllardır mahkemeleri ve Tahkim Komisyonu’nu meşgul eden aktif husumet kargaşasını tamamen sonlandırırken, Türk sigorta sektörünü çok daha kapsamlı bir koruma vaat eden Zorunlu Afet Sigortası (ZAS) dönemine kusursuz bir hukuki altyapıyla hazırlamıştır.

Kaynakça